Как не переплатить по налогу с продажи квартиры?

С 1 января 2020 года при продаже квартиры, дома, дачного строения или гаража разница в цене, которая сложилась между ценой покупки и ценой продажи недвижимости, будет облагаться индивидуальным подоходным налогом (ИПН) в размере 10% вне зависимости от срока владения имуществом. Сейчас ИПН облагается только разница с продажи недвижимости, если объект находился в собственности менее года. По словам директора ТОО «Центр Оценки Алматы» Бауыржана Бектаева, эта поправка в законодательстве подтолкнула казахстанцев чаще обращаться к оценочным компаниям.

«Сейчас многие нотариусы после оформления договоров дарения или наследования на квартиру сразу же рекомендуют обращаться в оценочные компании для оценки недвижимости. И, соответственно, у оценщиков увеличился поток клиентов по таким объектам. Поясню, если оценка была проведена в срок, до сдачи налоговой декларации (до 31 марта следующего года после оформления прав на недвижимость новым собственником), то можно будет избежать огромных затрат по налогам», — отмечает оценщик.

К примеру, если квартира была унаследована или подарена 1 мая 2017 года, то независимую оценку нужно было провести до 31 марта 2018 года. При этом оценка должна быть проведена по состоянию на дату регистрации прав на недвижимое имущество.

«Здесь важна грамотность населения в части знания законодательства, так как датой вступления в полные права собственности является дата государственной регистрации недвижимости в органах юстиции. В противном случае, при продаже этой квартиры менее чем через год, сумма ИПН или имущественного налога может быть ощутимой. Если вы получили в дар квартиру 1 февраля 2018 года, а продали её 1 апреля за 10 млн тенге, то может так получиться, что налоговые органы будут высчитывать налог учитывая кадастровую стоимости квартиры, которую определит Бюро технической инвентаризации (БТИ). А кадастровая стоимость квартиры может быть в три раза ниже её рыночной стоимости. Соответственно в этом случае налогооблагаемая база, разница между кадастровой стоимостью квартиры и ценой продажи, ощутимо вырастет. Поэтому желательно после того, как нотариус оформил договор дарения или наследования недвижимости сразу же обращаться к оценщикам. С этим процессом не стоит затягивать до 31 марта следующего года, после получения квартиры в собственности по договору дарения или наследования», — рассказывает Бауыржан Бектаев.

При этом собеседник напоминает, что с 2020 года, когда индивидуальным подоходным налогом будут облагаться все сделки по продаже недвижимости, поток клиентов к оценочным компаниям вероятно вырастет. «Все будет зависеть от того, какую законодательную базу к тому моменты мы будем иметь», — замечает Бауыржан Бектаев.

Оценщик подчеркивает, что чем раньше будет проведена оценка недвижимости, перешедшая в собственность по договору наследования или дарения, тем лучше. «Дело в том, что оценщику в любом случае придётся проводить оценку на дату регистрации прав собственности нового владельца на квартиру или дом. То есть, к примеру, если квартира была унаследована в феврале, а за оценкой обратились в декабре, то оценщику нужно будет производить оценку на основе рыночных цен на квартиры, которые были в феврале. Так, придётся анализировать ретроспективную информацию. И, естественно, это отражается на стоимости услуг по оценке, потому что процесс оценки становится более трудоемким. По моему опыту, в этом случае оценка может обойтись в 2−3 раза дороже стандартной. К, примеру, в настоящее время стоимость оценки жилой недвижимости стартует от 5−8 тыс. тенге. И, при ретроспективном анализе, минимальная планка по стоимости оценки может составить 20 тыс. тенге», — уточнил Бауыржан Бектаев.

Цены на квартиры: почему такая большая разница?

Бауыржан Бектаев в беседе с корреспондентом центра деловой информации Kapital.kz рассказал, на что оценщики обращают пристальное внимание при оценке жилой недвижимости.

«В настоящее время понятие „евроремонт“ размыто. Сейчас оценщики обращают большее внимание на состояние сантехники, стен, пола и в целом отделки квартиры, дома. Главным критерием, при определении стоимости квартиры, остается её месторасположение. Также существенный фактор — материал, из которого сделаны стены дома и год постройки: был ли он построен в последние 5−10 лет или в советский период. Кирпичные дома, как и прежде, ценятся значительно выше», — отмечает глава оценочной компании.

Также собеседник пояснил, почему цены на сайте по покупке/продаже недвижимости на схожие квартиры могут сильно отличаться.

«Открывая сайт объявлений по продаже недвижимости, можно заметить, что цены на квартиры, которые похожи по характеристикам и месторасположению, очень сильно отличаются. Иногда разница в цене может быть значительной — до 30%. Причин, почему цены могут так сильно разниться, несколько. Во-первых, зачастую пытаясь продать свою квартиру, продавцы недвижимости не обращают внимание на площадь квартир на сайте недвижимости, с которыми идёт сравнение цен. К примеру, сравниваются трёхкомнатная квартира в объявлении площадью 120 кв. метра и квартира площадью 100 кв. метров. То есть продавцы недвижимости ориентируясь по ценам смотрят только на комнатность и месторасположение объекта без акцентирования внимания на ключевой ценообразующий параметр — площади. Конечно, поэтому и получается такой разнобой цен на рынке», — рассказывает оценщик.

Также он обращает внимание на второй фактор.

«Во-вторых, есть такое понятие, как „срок экспозиции“ — период времени начиная с даты начала продажи недвижимости до даты совершения сделки. То есть нужно понимать, что те объявления о продаже квартир, которые размещены на сайтах, были поданы в разное время. Кто-то подал объявление полгода назад, а кто-то месяц назад. Так, к моменту, когда вы будете искать себе квартиру, возникнет впечатление о беспорядочных ценах с серьёзным разбросом. Все дело в том, что продавцы не сразу корректируют свою цену предложения как вниз, так и вверх, они ждут реакции со стороны потенциальных покупателей. Если звонков и желающих приехать на просмотр квартиры будет достаточно мало, то разумный продавец, заинтересованный в продаже своей квартиры, пойдет на снижение первоначальной цены или наоборот. Такая корректировка цен может продолжаться до полугода-года в зависимости от изменений общего спроса на рынке и покупательской способности населения. И в тот момент, когда вы будете просматривать объявления, вероятно, объекты из нижнего диапазона цен будут в основном представлены наиболее „старыми“ или давно были опубликованы на сайте объявлениями в отличие от тех, которые будут в верхнем диапазоне цен, так как, скорее всего, их продавцы ещё не прочувствовали рынок и находятся только на начальной стадии продажи. Поэтому цены на похожие по своим характеристикам объекты могут сильно отличаться, ведь полгода-год назад на рынке цены на квартиры были совершенно иными, чем месяц назад», — рассказывает оценщик.

Он пояснил, как в основном формируются цены на недвижимость.

«В Казахстане при продаже квартиры в основном цены ориентированы на сайты объявлений. Преимущественно, люди смотрят на объявления и думают, а почему бы и мне не поставить такую же высокую цену? Моя квартира, вроде, не хуже. К этой цене ещё сверху добавляется комиссия риелтора, которая также „сидит“ в цене квартиры-аналога, ну и получается такой снежный ком с добавкой комиссии на комиссию. Проходит время, спроса на такую дорогую квартиру нет, и цена на неё начинает потихоньку снижаться под его влиянием. Получается, что с момента размещения объявления до того момента, когда цена спускается до более-менее адекватной может пройти 7−8 месяцев. Повторюсь, вот поэтому рынок недвижимости такой разнобой по ценам. То есть многие объявления ещё не прошли свой срок экспозиции. К примеру, цена за однокомнатную квартиру может быть установлен на уровне и 40−45 млн тенге. Но, при этом нужно понимать, что это объявление, может быть было размещено год назад и по нему вообще не было обращений о покупке или же оно просто не соответствует рыночному спросу», — отмечает в беседе Бауыржан Бектаев.

«У нас в стране профессия риэлтора — это как площадка безысходности»

Собеседник также удивлен ценами на риэлторские услуги.

«Почему-то после того, как в августе 2015 года тенге отпустили в свободное плавание, когда он ослаб со 180 тенге до 300 тенге, риэлторы не откорректировали стоимость своих услуг. По-прежнему многие из них устанавливают цену на свои услуги в размере 1 тыс. долларов. Но 1 тыс. долларов два года назад в тенговом эквиваленте не превышала 185 тыс. тенге, сейчас же это около 330 тыс. тенге. При том, что многие из представителей данной профессии никогда даже не сталкивались с такими предметами как „экономика недвижимости“ или „ценообразование недвижимости“. За рубежом риэлторы — это образованные люди и деятельность эта является профессиональной, а в некоторых странах она лицензируется либо сертифицируется. Такие специалисты конечно могут и должны получать за свою работу достойную оплату, однако у нас в стране профессия риэлтора — это как площадка безысходности, куда идут все, кто не нашел себя в других отраслях», — возмущен Бауыржан Бектаев.

Оценщик также подчеркивает, что многие сделки с недвижимостью по-прежнему совершаются в долларах.

«Договора по купле продаже недвижимости, конечно, заключаются в тенге. Но де-факто, в основном расчеты по многим сделкам с недвижимостью проходят в долларах. Вот если бы на законодательном уровне было указано, что все расчеты по сделкам с недвижимостью должны проходить через банки второго уровня, то тогда можно было бы искоренить сделки в инвалюте и уменьшить её влияние на жизнь населения. Впрочем, не являюсь ярым сторонником этих изменений, так как бизнес во многом зависит от ситуации на валютном рынке», — уверен Бауыржан Бектаев.