Рынок недвижимости: рост, стагнация или падение?

Каким этот год выдался для рынка недвижимости Казахстана, был ли достаточным спрос на жилье, как изменилась стоимость и что будет происходить с ценами на квадратный метр в следующем году – об этом корреспондент центра деловой информации Kapital.kz спросил у экспертов.

Любовь Ковальчук, аналитик компании Flatfy:

– Для рынка недвижимости Казахстана 2018 год оказался достаточно насыщенным. В этом году введено в эксплуатацию на 11% больше нового жилья, чем в 2017 году, в связи с чем увеличилось и количество сделок купли-продажи.

На рынке новой недвижимости ежемесячно наблюдается активный рост. Дополнительно этому поспособствовала новая ипотечная программа «7-20-25», с вводом которой выросла активность покупателей и объёмы займов на покупку жилья увеличились более чем на 40%.

Поскольку программа «7-20-25» распространяется только на новую недвижимость, не раз поднимался вопрос о необходимости предусмотреть в ней возможность приобретения «вторички». Пока застройщики не могут предложить достаточный объём готового жилья: наибольшая доля квартир выкупается ещё на этапе строительства, так как по его завершению цена обычно поднимается на 10-15%.

Спрос на жилье немного увеличился после небольшого периода ожидания утверждения программы «7-20-25» и предполагается, что такая тенденция будет сохраняться. Можно даже сказать, что рынок немного оживился. Наибольший спрос на недвижимость в сегменте экономкласса, на небольшие по площади квартиры в чистовой отделке. Также наибольшей популярностью среди покупателей пользуются двухкомнатные квартиры. Поскольку в дальнейшем предполагается рост интереса к ипотечной программе «7-20-25», а предложений от застройщиков на рынке по её требованиям не так много, то с большой вероятностью объёмы строительства бюджетного жилья в следующем году увеличатся.

Самые высокие цены на новое жилье зафиксированы в Алматы. Как в предыдущем году, так и в этом (вероятно, и в следующем) недвижимость в Алматы остается самой дорогостоящей. В начале года здесь продавали квартиры в среднем по 370 тыс. тенге за кв. м. На протяжении всего года наблюдался более или менее стабильный рост цен. Уже в ноябре средняя стоимость квадратного метра выросла почти до 430 тыс. тенге.

Что касается столицы, то средние расценки на жилье в Астане за год, наоборот, упали – с 347 тыс. тенге за кв. м до 323 тыс. тенге за кв. м. В конце прошлого года некоторые эксперты предполагали падение цен на новые квартиры в Астане в ближайшие два года – пока их прогнозы сбываются.

Рынок недвижимости в первую очередь зависит от экономической и политической ситуации не только в Казахстане, но и на мировой арене. Непосредственная зависимость – от спроса и реального дохода потребителей. Если ситуация останется прежней – как в 2018 году, то цены в 2019 году останутся примерно на том же уровне. Предпосылок для кардинального роста или снижения стоимости квартир пока нет, рынок достаточно стабилен на сегодняшний день.

Мария Рен, управляющий партнёр homsters.kz:

– На протяжении последних 5 лет – начиная с 2013 года – мы наблюдаем стабильный рост строительства жилья в Казахстане. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, в прошлом году было введено более 11 млн кв. м, что на 65% больше, чем 5 лет назад. И темпы ввода в текущем году (по итогам 10 месяцев) в целом по стране опережают показатели 2017 года. Исключением пока остаются Кызылординская, Павлодарская области и Астана, где объёмы строительства пока отстают от прошлогодних.

Однако Астана, безусловно, продолжает лидировать: 20,7% жилья, введенного с начала этого года, приходится на столицу. Для покупателей столичной недвижимости, по данным homsters.kz, сейчас предлагаются квартиры более чем в 160 жилых комплексах. На втором месте – Алматы, его вклад в республиканские объёмы ввода составил по предварительным итогам года 14,6% и более 120 жилых комплексов в продаже.

На третьем месте в рейтинге регионов – Мангистауская область с долей 9,6%, где покупателям представлено более 40 жилых комплексов.

Далее в рейтинге расположились Алматинская, Атырауская, Актюбинская области, а также Туркестанская (в сумме с новым мегаполисом страны – Шымкентом). За январь-октябрь этого года в каждом из этих регионов было введено 600-650 тыс. кв. м жилья, а это около 5000 квартир.

Рост рынка заметен и по количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, в целом по Казахстану было продано за 10 месяцев почти 203 тыс. квартир и домов, что на 9,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ощутимый вклад в рост спроса внесла программа «7-20-25», благодаря которой за 4 месяца было продано 2658 квартир, что составило 3,7% от общего количества сделок купли-продажи в этом сегменте.

Спрос на новостройки, судя по количеству оставленных на homsters.kz заявок (ежемесячно пользователи отправляют около 12 тыс. заявок в отделы продаж застройщиков), увеличился по сравнению с прошлым годом: в Астане – на 4,8%, в Алматы – на 8,1%. Также увеличился средний бюджет, который покупатели готовы потратить на приобретение квартиры от застройщика. По сравнению с прошлым годом он вырос на 3% по Казахстану и составил 21,02 млн тенге.

На основании имеющихся у нас данных с начала 2018 года структура спроса на первичном рынке жилья в Казахстане заметно изменилась. Покупательский тренд на снижение «классности» жилья, подкрепляемый адекватным предложением, уже к началу ноября показал существенный перевес в пользу квартир эконом- и комфорт-классов.

Если ещё год назад доля заявок на покупку квартир в элитных жилых комплексах 1 класса составляла 3,6% в общем количестве запросов, то в 2018 году этот сегмент набрал лишь 2,6%. Ещё больше потерял 2 класс («бизнес»), доля которого сократилась сразу почти на 10%.

Анализируя распределение по категориям бюджета, легко заметить преобладание заявок в диапазоне от 10 млн тенге до 40 млн тенге, которые покрывают 80% спроса. Из них почти половина – это заявки на квартиры стоимостью от 10 млн тенге до 20 млн тенге. Спрос на квартиры стоимостью свыше 80 млн тенге не превышает 1,5%.

В этом году средние цены на рынке первичной жилой недвижимости в целом по Казахстану оставались стабильными на отметке около 260 тыс. тенге. По данным сайта homsters.kz, к началу декабря по ценам лидирует Алматы, здесь рост с начала года составил 4,6%, и сейчас средняя цена квадратного метра составляет 395 000 тенге.

В Астане цены остаются более стабильными, средняя стоимость с начала года практически не изменилась (рост – примерно 1%) и на начало декабря составляет 303 000 тенге.

В следующем году мы не ожидаем существенных изменений в балансе спроса и предложения, способных оказать сильное влияние на цены, и предполагаем, что они останутся примерно на текущем уровне.