Что ждет рынок недвижимости в 2022 году

Жилье в Казахстане продолжает дорожать. С чем это связано и как изменится стоимость квадратных метров?

В Казахстане сохраняется дефицит площади жилищного фонда

Общая площадь казахстанского жилищного фонда составляет 373 млн кв. м. И здесь наблюдается интересная особенность — больше половины жилья сосредоточено в городах, при этом около 40% городской недвижимости приходятся на три мегаполиса — Нур-Султан, Алматы и Шымкент. В регионах же строится недостаточно жилых объектов.

Нехватку жилищного фонда подтверждает также статистика по обеспеченности населения жильем, показывающая сколько квадратных метров приходится на одного проживающего в стране. Согласно международному стандарту ООН, показатель должен составлять не менее 30 кв. м, однако в Казахстане он находится на уровне 22,6 кв. м.

Чтобы довести это значение до нормы ООН, республике необходимо построить ещё 180-200 млн кв. м жилья. Правительство же планирует до 2025 года возвести лишь 103 млн кв. м жилья. Если учесть среднегодовой прирост населения на уровне 1,3% и взять за основу текущую динамику развития строительного рынка, то даже при такой ситуации дефицит жилья сохранится в ближайшие 15-20 лет.

В связи с этим государству необходимы стимулирующие меры, которые позволят строительным компаниям возводить больше жилищной площади и повысят у населения желание приобретать собственное жилье. Такой мерой является ипотека.

Досрочное снятие пенсионных средств — как импульс развития ипотечного рынка

2021 год стал для казахстанского рынка недвижимости годом роста — выросли как количество сделок, так и цены. Причиной тому стала возможность досрочного снятия пенсионных накоплений. В результате объём займов на жилье на начало 2022 года превысил 3,3 трлн тенге. Это на 1 трлн тенге больше по сравнению с аналогичной датой 2021 года. А за десятилетний период прирост суммы составил почти 2,6 трлн тенге.

Инициатива о досрочном изъятии пенсионных излишков стала своеобразным триггером рынка недвижимости. Действительно, ведь на протяжении последних 10 лет на рынке практически не было дополнительных инструментов, с помощью которых казахстанцы могли бы привлечь средства для покупки жилья. Госпрограмм было недостаточно.

Однако эта инициатива вызвала спекулятивную волну. Застройщики и владельцы вторичной недвижимости, увидев рост спроса на жилье, стали повышать цены.

Стабилизация рынка произойдет после 1 апреля 2022 года, когда начнут действовать новые пороги достаточности для изъятия пенсионных накоплений. Ведь именно ажиотажный спрос на жилье и провоцировал резкий рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках.

2,5 трлн тенге сняли вкладчики ЕНПФ для улучшения жилищных условий

На волне ажиотажа вкладчики ЕНПФ сняли 2,5 трлн тенге для улучшения жилищных условий. Всего, по данным на 1 февраля 2022 года, ЕНПФ было исполнено 781,7 тыс. заявлений. Понимание того, что объём пенсионных накоплений, разрешенных к изъятию, уже не вернется к прежнему показателю, заставило казахстанцев приобретать жилье на условиях рынка — по растущим ценам.

Около 606 тыс. сделок по продаже недвижимости было совершено казахстанцами в 2021 году. Это на 96,8% больше, чем в 2020 году. Только за декабрь зарегистрировано почти 95 тыс. сделок. В течение года жители Казахстана приобрели 75,5 тыс. квартир и 19,5 тыс. домов. В основном сделки купли-продажи проходили в столице и Алматы.

Почему растут цены на недвижимость?

Дефицит новостроек заставляет покупателей переориентироваться на вторичный рынок, где собственники искусственно завышают стоимость. Но обвала цен не предвидится.

Во-первых, сохраняется высокий спрос. Программа «7-20-25» предположительно будет завершена до конца года. Вероятно, те казахстанцы, которые не успели воспользоваться программой, активизируются, особенно если у них есть накопления на пенсионном счёте, превышающие порог достаточности. Однако из-за прошлогоднего ажиотажа предложения на рынке жилья существенно сократились. Многие новостройки раскуплены даже на этапе строительства.

Вторичное жилье также пользуется повышенным спросом. Его поддерживают программы Отбасы банка. Достаточно накопить 50% от стоимости жилья, либо единовременно их внести на счёт, в том числе за счёт пенсионных излишков.

Во-вторых, дефицит жилья. На текущий момент это основная проблема, которая продолжит сказываться на ценообразовании.

В-третьих, высокая доля импорта строительных материалов. Казахстанские производители не способны покрыть внутренний рынок. Поэтому по некоторым видам строительных материалов импорт превышает 80%. Например, стекло полностью поставляется из-за рубежа. Безусловно, это негативно сказывается на состоянии экономики, так как высокая доля импорта влияет на торговый баланс страны, усиливая давление на бизнес, население и национальную валюту.

Инвестиции: две проблемы — одно решение

Строительный сектор является одним из приоритетов развития национальной экономики. Для его стимулирования действуют меры поддержки в рамках государственной программы индустриально-инновационного развития на 2021-2025 годы, открыты свободные экономические зоны, внедряются программы для цифровизации услуг. По прогнозам, доля строительной отрасли в ВВП страны в 2021 году заняла около 6,25%. По итогам 11 месяцев 2021 года объёмы строительных работ выполнены на общую сумму 4,6 трлн тенге, что на 6,2% выше уровня годом ранее. Очевидно, что для увеличения объёма строительных работ необходимы инвестиции.

Объём инвестиций в основной капитал строительного сектора в 2021 году вырос в 2,2 раза по сравнению с 2020 годом, достигнув 155,4 млрд тенге. Значительный объём инвестиций в строительный сектор приносят казахстанские нацкомпании и их дочерние организации. Например, АО «Samruk Kazyna Construction» в 2022-2024 годах планирует реализовать 23 проекта по созданию новых производств, а также модернизации действующих предприятий по производству импортозамещающих строительных материалов. Итоговая стоимость проектов составит порядка 395 млрд тенге.

Приток иностранного капитала в республику находится под пристальным вниманием главы государства. Выступая в январе 2022 года в правительстве, Касым-Жомарт Токаев отметил: «В Казахстане созданы все условия для привлечения прямых иностранных инвестиций». Свои средства в развитие реального сектора экономики вкладывают Евразийский банк развития, Азиатский банк развития, Европейский банк реконструкции и развития, Банк развития Казахстана и др. При Правительстве Казахстана действует Совет по вопросам привлечения инвестиций, для выработки новых подходов к привлечению ПИИ открыто специальное подразделение Task Force на базе Kazakh Invest. Через площадку МФЦА, где действует своя юрисдикция на основе английского права, в различные секторы экономики Казахстана инвестировано 5 млрд долларов. Из них 3,6 млрд долларов – это прямые иностранные инвестиции, 1,4 млрд долларов – портфельные инвестиции.

Повышенный интерес к казахстанским строительным компаниям проявляют и частные инвесторы. В ноябре 2021 года дочерняя компания холдинга BI Group ТОО «Мегастрой» выпустила на международной бирже Astana International Exchange купонные облигации на сумму 6 млрд тенге. Это уже третье размещение облигаций на AIX – в марте и июле спрос также превышал предложение.

Что ждёт рынок недвижимости?

Казалось бы, в стране запускаются программы льготного приобретения жилья, оцифровываются все сопутствующие процессы, застройщики вводят в эксплуатацию новую недвижимость, а активность вкладчиков ЕНПФ постепенно стабилизируется. Но цены на квадратные метры продолжают расти. По итогам января 2022 года первичное жилье подорожало на 2,1% за месяц, а вторичное — на 2,8%.

Предполагается, что корректировка стоимости жилья продолжится до апреля 2022 года в пределах 10%. После введения нового порога достаточности по досрочному снятию пенсионных накоплений произойдет перезагрузка рынка. Однако существенной коррекции ожидать не стоит. Все дело в росте инфляции и желании людей спасти свои накопления от обесценивания. Как правило, в условиях рыночной экономики стоимость жилья растёт выше уровня инфляции. Однако сейчас и без этого цены завышены на 15–20%, а значит — сначала должна произойти коррекция стоимости. Но она маловероятна, вернее цены на жилье не упадут, а продолжат расти в пределах 5% в течение первого полугодия. Эта динамика, находящаяся ниже инфляции, и есть коррекция. Во втором полугодии цены будут расти в пределах 10%.