Какие перемены ждут рынок недвижимости в 2022 году

Мнение экспертов Ермека Мусрепова и Жеңіса Шәріпұлы

Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости

После того как с 1 апреля 2022 года начнут действовать новые пороги достаточности по пенсионным накоплениям для досрочного изъятия излишков из ЕНПФ на покупку жилья, ситуация на рынке недвижимости начнёт стабилизироваться. Ведь, если судить по статистике Отбасы банка, в 2021 году большинство казахстанцев воспользовались возможностью досрочно изъять свои пенсионные излишки на покупку жилья. Именно ажиотажный спрос на жилье и провоцировал резкий рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках.

Те казахстанцы, которые ещё не улучшили свои жилищные условия за счёт пенсионных излишков, поторопятся это сделать до 1 апреля. А учитывая, что средняя сумма таких изъятий из ЕНПФ в 2022 году, думаю, не превысит 2-3 млн тенге, вкладчики откроют на эти средства депозит в Отбасы банке. Именно для этого, предполагаю, уполномоченный орган и принял решение оставить прежние пороги достаточности по пенсионным накоплениям для их досрочного изъятия до 1 апреля 2022 года.

Предполагаем, что к февралю 2022 года те вкладчики, которые могли изъять средства на улучшение жилищных условий, сделают это. За бортом программы по досрочному изъятию средств из ЕНПФ после повышения порогов достаточности останутся многие жители нашей страны. Им придётся приобретать жилье за счёт ипотеки или накапливать средства на депозите в Отбасы банке за счёт своих доходов. Других инструментов на рынке практически не останется, уже сворачиваются программы «Баспана хит» и «7-20-25». А госпрограммы в основном рассчитаны на социально уязвимые слои населения.

Предполагаем, что до апреля 2022 года будет наблюдаться корректировка стоимости жилья в пределах 5-10% в сторону повышения, пока не будет введен новый порог достаточности по досрочному снятию части пенсионных накоплений.

Мы прогнозируем, что с мая 2022 года произойдет перезагрузка рынка недвижимости, особенно в сегменте жилья экономкласса. Цена на объекты в этом сегменте в новостройках плавно будет снижаться на 1-2% в месяц. Цена на жилье в новостройках комфорт, бизнес и элит-классов, скорее всего, будет изменяться в пределах уровня инфляции.

В 2022 году из-за пандемии может появиться риск всплеска предложения на «ипотечные» квартиры. Не все заемщики смогут рассчитать свои финансовые возможности по обслуживанию жилищного кредита. И, опять же, даже эти выставленные на продажу квартиры большая часть казахстанцев не сможет купить без помощи Отбасы банка или банков второго уровня.

Мы не наблюдаем среди участников рынка недвижимости в Алматы паники после трагических событий января. На рынке в настоящее время пока есть небольшая стагнация по объёму заключённых сделок, но эта ситуация со временем изменится. Последние события заметно не повлияли на тренды, которые, думаю, будут прослеживаться на рынке в дальнейшем.

Как и в прошлом году, в 2022 году более востребованными будут однокомнатные квартиры площадью 35-40, двухкомнатные площадью 50-55, трёхкомнатные площадью 65-70 квадратных метров. Речь идёт о жилых объектах эконом и комфорт-классов. Именно квартиры эконом и комфорт-классов будут востребованы в ближайшие годы. Основная причина этого тренда – такие квартиры более доступны по цене, по расходам на их обслуживание.

У кого есть возможность в 2022 году подождать с покупкой недвижимости, пусть подождут. Ведь, как я сказал ранее, мы предполагаем постепенную коррекцию стоимости жилья в сторону понижения. Но есть случаи, когда недвижимость стоит покупать именно тогда, когда застройщики идут на уступки по цене на жилье. Согласно нашему мониторингу, застройщики, реализующие квартиры бизнес и элит-классов, могут снижать цены на 10-20%, чтобы привлечь как можно больше покупателей. Если же не купить жилье бизнес-класса на первичном рынке во время скидок, есть риск, что цена на него постепенно будет изменяться в коридоре инфляции, стоимости строительных материалов.

Если говорить об арендном жилье, то в 2022 году цены на него скорректируются в сторону снижения. Те цены на аренду, которые мы наблюдали в 2021 году, появились только из-за того, что граждане — владельцы недвижимости захотели компенсировать свою упущенную выгоду за сдачу квартир в аренду, которую они недополучили в 2020-2021 годах. Как только они компенсируют свои потери, аренда, скорее всего, может подешеветь. Но в то же время некоторые арендодатели, видя, что их квартиры готовы арендовать по высокой цене, будут её удерживать на прежнем уровне.

Независимый эксперт, экс-глава аналитической службы АО «Ипотечная организация Баспана» Жеңіс Шәріпұлы

Предполагаю, что спрос на недвижимость в Казахстане в 2022 году будет высоким, даже несмотря на последние трагические январские события. В стране сформировался отложенный спрос на жилье. Объясню, наибольшая часть ипотечных и пенсионных денег в 2021 году была направлена на покупку жилья на вторичном рынке. То есть получается, что такие сделки стимулируют спрос на жилые объекты, потому что продавец жилья начинает искать другую квартиру для покупки.

Помимо этого, высокий спрос на жилые объекты будет обеспечивать и продолжающиеся досрочные изъятия пенсионных накоплений через Отбасы банк. Если говорить об ипотеке, в 2021 году этот банк выдал очень много займов — на 1 трлн тенге. Поэтому, по моим оценкам, несмотря на то, что на рынке не будет программы «Баспана Хит», в 2022 году банки выдадут жилищные займы на рекордные 1 трлн тенге и более.

Несмотря на то что спрос на жилые объекты в стране вырос в 2,5 раза за счёт ипотеки и досрочного изъятия части пенсионных накоплений, объём предложения новостроек в 2022 году существенно не увеличится. Предполагаю, что темпы роста ввода жилья могут составить менее 10%. Это связано с тем, что сейчас рынок недвижимости находится на своих пределах возможности. Например, за 11 месяцев 2021 года ввод нового жилья увеличился всего лишь на 6,7% по сравнению с тем же периодом 2020 года. Таковы данные Бюро национальной статистики. При этом объём выдачи ипотечных кредитов с 2018 года рос, и объём предложения новостроек на рынке не успевал за спросом.

А объёмы инвестиций в жилищное строительство «качественно» выросли только на 10%, если исключить рост цен на строительные материалы и услуги.

Поэтому предполагаю, что спрос на недвижимость будет давить на рынок жилья. Думаю, что мы не увидим снижения цен на новостройки в 2022 году. Помимо этого, надо учесть и рост стоимости на строительные материалы.

Даже при уменьшении спроса на жилые объекты мы не можем рассчитывать на снижение цен на них. Преимущественно это связано с высоким уровнем инфляции с начала пандемии. Откат цен на дома, квартиры возможен, если цены на строительные материалы и все товары и услуги пойдут вниз. А это маловероятно. Учитывая все эти факторы, можно сказать, что цены на жилье точно не пойдут вниз, но и их сильного роста не стоит ожидать. Стоимость на жилые объекты будет корректироваться на уровне роста средней номинальной заработной платы, которая будет увеличиваться в пределах не менее 4-5%.

В первом полугодии 2022 года спрос на жилье также будет высоким, поэтому цены на него могут вырасти на 3-4%. Увеличение цен по итогам 2022 года может дойти до 7-8%. В последующие годы доступность жилья улучшится, в случае роста доходов и снижения инфляции, а также увеличения строительства новых квартир, которое должно превышать количество выдачи по ипотеке.

Одним из огромных минусов в 2022 году станет отсутствие массовых ипотечных продуктов с первоначальным взносом 20-30%. Напомню, была закрыта программа «Баспана хит». Это в будущем приведет к снижению количества выдач по ипотечным займам — не менее 30%. Для сравнения: в России большинство ипотечных продуктов с таким первоначальным взносом. Конечно, теперь многим казахстанцам в 2022 году копить придётся ещё дольше. Мой анализ показывает, что средний возраст человека, который копит 50% от стоимости жилья, составляет 38 лет, а 30% — около 32 лет.

Сейчас объёмы выдачи ипотечного кредитования у нас в стране находятся на приемлемом уровне. В то же время Казахстан сильно отстает по этому показателю от России. Например, по ежегодному показателю соотношение ипотечных займов к количеству населения наша страна отставала от РФ в 2020 году в два раза.