Почему в Казахстане дорожает жилье?

Как стабилизировать цены и продолжится ли рост, разбирались аналитики

Летом 2021 года рост цен на жилье в Казахстане не остановился вопреки ожиданиям экспертов рынка и потенциальных покупателей. Доходы населения снизились, но спрос на покупку жилья остался высоким — во многом благодаря старту программы по использованию гражданами пенсионных накоплений. В выигрыше от возникшего ажиотажа остаются как застройщики, так и собственники вторичного жилья. Однако все чаще звучат прогнозы о скором завершении бума на рынке недвижимости. Как изменятся цены на жилье в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестирования в недвижимость разбирались аналитики FinReview.info.

Стандартам ООН по обеспеченности жильем соответствует только столица

Общая площадь жилищного фонда в Казахстане — 373 млн кв. м, большая часть (64%) которого сосредоточена в городах. При этом три мегаполиса — Нур-Султан, Алматы и Шымкент — формируют около 40% всего городского жилья.

Соответственно регионы испытывают острый дефицит в возводимых жилых объектах. По показателю обеспеченности населения жильем, показывающему сколько квадратных метров жилья приходится на одного проживающего, республика существенно отстает от международных стандартов. Согласно рекомендации ООН, на одного жителя должно быть не менее 30 кв. м жилья, а в Казахстане этот показатель по итогам 2020 года составил лишь 22,6 кв. м.

В региональном разрезе хуже всего ситуация складывается в южной густонаселённой части страны. К примеру, в Жамбылской области на одного проживающего приходятся 17 кв. м жилья, в Туркестанской области — 18,7 кв. м, а в Алматинской области — 20,2 кв. м. Соответствие стандарту ООН обеспечивается лишь в Нур-Султане, где на одного жителя приходятся 30,5 кв. м жилья. Чтобы нарастить жилищный фонд, государству необходимы меры стимулирования как для жителей, так и для строительных компаний. Одна из таких мер — ипотека.

Ипотека в условиях пандемии

Интересный факт — в коронавирусном 2020 году рынок ипотеки замедлил темпы выдачи займов лишь на период локдауна, с марта по май. Но уже с июня рынок отыграл потери и даже восстановил ипотечное кредитование к докризисному уровню.

В текущем году восходящая тенденция продолжилась и во многом была обеспечена возможностью досрочного снятия гражданами пенсионных средств. Банки ощутили резкий наплыв клиентов — за последние восемь месяцев около 264,5 тыс. казахстанцев использовали пенсионные накопления для покупки жилья. Ещё 131 тыс. человек погасили задолженность по ипотечным займам. В денежном эквиваленте с пенсионных счетов было перечислено более 1,7 трлн тенге.

В свою очередь ипотечных займов за последние семь месяцев банками было выдано на сумму 892,7 млрд тенге. Однако здесь коммерческие банки выступили лишь в роли распределителей денег, а вливает в рынок средства — государство. Финансируемые им льготные ипотечные программы «7-20-25» и «Баспана Хит», доступные программы кредитования Отбасы банка, а также социальные программы кредитования для различных групп населения стали стимулирующим эффектом для развития ипотечного рынка.

А теперь перейдем к причинам подорожания жилья.

Почему дорожает жилье?

Во-первых, высокий спрос. Здесь первостепенной особенностью является концентрация ипотечного рынка. Основная его часть или 52% традиционно сосредоточено в Нур-Султане и Алматы. Четверть рынка сформирована в Мангистауской, Актюбинской, Восточно-Казахстанской и Карагандинской областях и в Шымкенте.

В этих регионах темпы роста ипотечного кредитования в 2021 году достигали от 12% до 23%, а ввод в эксплуатацию нового жилья рос от 13% до 24%. То есть на рынке сформировался высокий спрос, вызванный возможностью использования пенсионных средств, действием жилищных госпрограмм и расширением кредитования со стороны Отбасы банка. А как известно, спрос рождает стоимость. Поэтому в августе первичное жилье подорожало на 10,9% в сравнении с декабрем 2020 года и достигло 343,8 тыс. тенге за кв. м, а стоимость благоустроенного жилья выросла на 17%, до 272,8 тыс. тенге за кв. м.

Во-вторых, дефицит жилья. Это одна из ключевых причин роста, которая при текущей динамике развития рынка жилья сохранится в ближайшие 15–20 лет.

Сейчас дефицит жилья в стране находится на уровне 180–200 млн кв. м. До 2025 года Казахстан намерен возвести 100 млн кв. м жилья. Однако учитывая ежегодный прирост населения на 1,3%, дефицит жилья останется на уровне 120–130 млн кв. м.

В-третьих, дороговизна строительных материалов. Внутренний спрос на строительные материалы не закрывается отечественными производителями. По некоторым видам продукции доля импорта превышает 80%. Например, листовое стекло полностью импортируется из-за рубежа.

Высокий уровень импорта, в свою очередь, негативно влияет на торговый баланс страны, оказывая давление на национальную валюту, а также на экономическую активность. По данным Бюро национальной статистики, за семь месяцев 2021 года импорт строительных материалов достиг 368,5 млн долларов, что в 16 раз превышает экспорт. Безусловно, это серьёзный удар по ценообразованию недвижимости.

Инвестиции в строительный сектор помогут стабилизировать цены

Строительный сектор является одним из приоритетов в развитии национальной экономики. Для стимулирования его роста в стране действуют меры господдержки в рамках ГПИИР на 2021–2025 годы, Предпринимательского кодекса, программ «Экономика простых вещей» и «Дорожная карта-2025», а также через специальные экономические зоны.

Очевидно, для увеличения объёма строительных работ необходимы денежные вложения. Однако статистика показывает, что оборотные средства, направляемые на увеличение производственных мощностей, за семь месяцев 2021 года на 97% состояли из собственных средств компаний. То есть развитие сектора ограничено финансами самих компаний, а это делает сектор уязвимым к локальным и внешним факторам.

Помимо развития промышленных мощностей Казахстан остро нуждается в собственных заводах по производству строительных материалов. Помочь в этом могут инвестиционные средства, привлечением которых активно занимаются в стране.

Частные инвесторы уже проявляют повышенный интерес к казахстанским строительным компаниям. В июле 2021 года ТОО «Мегастрой» — дочерняя компания холдинга BI Group — выпустило на международной бирже Astana International Exchange (AIX) купонные облигации на сумму 6,3 млрд тенге. Это стало вторым размещением после дебютного выпуска в марте, и в очередной раз спрос превысил предложение.

В части прямых иностранных инвестиций картина менее позитивна. По итогам первого квартала 2021 года в строительный сектор привлечено 216,9 млн долларов инвестиций, что на 9,8% больше, чем было в прошлом году. Однако в сравнении с 2019 годом показатель снизился сразу на 34%.

Безусловно, привлечение инвестиций и их влияние на секторы экономики достаточно длительные процессы. Институционально Казахстан подготовлен к работе с иностранными инвесторами. Вопрос остается во времени, так как инвесторы проявляют интерес к казахстанскому рынку. Например, созданные юрисдикция и регуляторная база МФЦА привлекают инвесторов — объём вложенных ими инвестиций в различные секторы экономики уже достиг 5 млрд долларов. Из них 3,6 млрд долларов — это прямые инвестиции и 1,4 млрд долларов — портфельные инвестиции.

А пока остается ждать подорожания недвижимости

Себестоимость строительства в Казахстане значительно выросла, особенно в период коронакризиса, когда производственные мощности сократились при достаточно высоком спросе. Продовольственные и непродовольственные товары одни из первых ощутили рост цен. Их стоимость в среднем растёт на 15-20%. И недвижимость уже догоняет этот тренд.

В ближайшие 10-15 лет ситуация не изменится, и жилье продолжит дорожать. По нашим прогнозам, до конца года стоимость вырастет до 355-365 тыс. тенге за кв. м.