Массовые спекулятивные сделки на рынке недвижимости исчезают

Какие тенденции наблюдались на рынке жилой недвижимости?

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов

На протяжении всего 2019 года на рынке прослеживалась высокая активность по заключению сделок купли-продажи жилья. Этот тренд появился за счёт внедрения новых ипотечных госпрограмм с субсидированными ставками вознаграждения. Также запущено несколько госпрограмм, стимулирующих выдачу ипотеки социально уязвимым слоям населения. Самыми активными регионами по количеству заключённых сделок стали Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Атырау и региональные центры.

По нашим оценкам, с начала года спрос на жилую недвижимость в Казахстане увеличился на треть. На вторичном рынке самыми востребованными были квартиры стоимостью до 25 млн тенге.

В целом жилую недвижимость можно разделить на четыре категории. Первая категория – жилье элиткласса с площадью не менее 100-150 кв. м. Вторая – жилые комплексы бизнес-класса с площадью до 150 кв. м. Средняя площадь объектов третьего класса – комфорт составляет до 100 кв. м (в среднем от 80-100 кв. м). Четвертая категория недвижимости, экономкласса, подразумевает площадь объекта в размере от 30-65 кв. м. Естественно, большой популярностью пользуется четвертая категория. Нельзя чётко обозначить, на какие квартиры снизился спрос в этом году, но можно отметить, что невысоким спросом пользуются квартиры площадью от 150 кв. м, они доступны лишь небольшому сегменту казахстанцев.

Средняя стоимость квадратного метра жилья экономкласса в Казахстане составляет 200-250 тыс. тенге за квадрат, бизнес-класса и «комфорта» – не превышает 335-400 тыс. тенге за кв. По нашим оценкам, в сравнении с 2017 годом реальная стоимость квадратного метра снизилась на 10-15%. Подразумевается та цена, по которой заключались сделки.

Если 10-13 лет назад некоторые казахстанцы приобретали квартиры, делали там ремонт и перепродавали с наценкой, то в этом году ситуация меняется – таких сделок единицы. Повторюсь, рынок находится в состоянии коррекции, реальные цены, по которым заключаются сделки с недвижимостью, снижаются.

В последние 3-5 лет наблюдается заметное снижение стоимости квадратного метра в частных домах. Особенно это касается домов премиум-класса, где стоимость квадратного метра находилась на уровне $5 тыс. за квадрат. В этом же году были ситуации, когда такие объекты не могли реализовать и по $1 тыс. за квадрат. По нашим оценкам, в среднем цена квадратного метра в них снизилась почти в два раза. Частные дома уже не так востребованы, как раньше, потому что выгоднее приобретать квартиры, так как им нужно уделять меньше внимания, сил и времени. К тому же дома зачастую находятся на окраине городов, вдали от места работы их владельцев. Сейчас большую часть времени люди проводят в черте города, поэтому им как раз здесь удобнее покупать квартиру.

Президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко

Ещё пару лет назад на первичном рынке недвижимости не было такой активности, как в этом году – рынок оживился, наблюдался стойкий спрос на новостройки. Этому способствовало развитие ипотечных госпрограмм, условия по которым весьма привлекательны для заемщиков. По нашим оценкам, с начала года объём сделок как с первичной, так и с вторичной недвижимостью увеличился примерно на 20%.

В этом году за счёт госпрограммы «Баспана Хит» также активизировался и вторичный рынок. Если говорить о трендах, по-прежнему высоким спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В основном такие квартиры приобретаются для сдачи их в аренду, особенно в Нур-Султане и Алматы. Из года в год самыми востребованными в столице являются Есильский район, район Байконур и Алматинский. В Алматы в топ-3 районов, где наблюдается наибольший спрос на жилую недвижимость, входят Бостандыкский, Алмалинский и Медеуский. За счёт развивающейся инфраструктуры набирает популярность спрос на жилье в Ауэзовском районе мегаполиса.

Если говорить о ценах не жилую недвижимость, то зачастую казахстанцы корректируют их в соответствии с курсом доллара. Если американская валюта укреплялась, то автоматически соразмерно этому начинало дорожать и жилье. В этом году доллар доходил до 390 тенге, и владельцы квартир, частных домов стали повышать цены на жилые объекты. Но когда доллар терял свои позиции, никто из них не корректировал цены в сторону понижения. В результате у многих создалось впечатление, что на рынке якобы наблюдается рост цен на квадратные метры. А по сути на рынке происходила некая манипуляция с ценами, связанная с колебаниями или даже с незначительной корректировкой курса. Поэтому покупатели недвижимости старались напрямую связаться с владельцами недвижимости или риелторскими агентствами, чтобы всё-таки узнать реальную цену жилого объекта.

Приведу в пример Россию, там при формировании цены на недвижимость не ориентируются на иностранную валюту. Все сделки по жилым объектам обсуждаются и заключаются только в рублях, поэтому рынок РФ так не лихорадит, как в Казахстане.

В 2019 году, как и в 2018-м, средняя комиссия за услуги риелторов составляла 1% от суммы сделки, в Алматы – не менее $1 тыс. Уточню, комиссия зависит и от объёма работы риелтора. Между тем в каждом регионе есть свои особенности по размеру комиссий. Члены нашей ассоциации придерживаются единого тарифа при установлении своих комиссий. Например, в Караганде минимальная комиссия риелторов, членов нашей ассоциации, составляет 300 тыс. тенге, в Кокшетау – 200-250 тыс. тенге. Но, повторюсь, размер комиссии зависит от объёма работ риелтора. Всё-таки пока на рынке остались риелторы, которые демпингуют по комиссиям – они не являются членами нашей ассоциации.

В основном казахстанцы, выставляя квартиры или частные дома на продажу, переоценивают свои объекты. Наценка на недвижимость может доходить до 20%. Зачастую продавцы жилых объектов аргументируют свою высокую наценку тем, что они готовы сбросить цену, торгуясь с покупателем. Поэтому суммы, по которым проходят сделки, ощутимо отличаются от тех, которые размещены на сайтах. За счёт фейковых, завышенных цен у некоторых аналитиков, оценщиков складывается мнение, что цены на недвижимость растут. Достаточно редки случаи, когда продавцы недвижимости прислушиваются к оценочному мнению, риелторов, оценщиков и снижают свои цены. Чаще всего всё-таки переоцененная недвижимость выходит на рынок.