Ермек Мусрепов: Мини-квартиры расходятся как горячие пирожки

Застройщики дробят жилье с большой площадью на несколько квартир и продают их гораздо быстрее, чем конкуренты. В то же время запущенные госпрограммы начали обеспечивать рост количества сделок благодаря привлекательным ставкам кредитования и первоначальным взносам. Постоянными остаются лишь казахстанцы: они все ещё предпочитают инвестировать в недвижимость. Большое влияние на рынок оказала реализация Программы «7-25-25», которая была разработана и запущена в рамках «Пяти социальных инициатив». О том, какие тренды формируют рынок сегодня и сколько стоит квадрат жилья, деловому еженедельнику «Капитал.kz» рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

– Ермек Еркебуланович, какова средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости в Казахстане? Какие объёмы сделок были зафиксированы в текущем году?

– В сравнении с прошлым годом количество сделок на первичном рынке недвижимости в стране увеличилось на 5% по первой и второй категориям жилья – элит- и бизнес-классу. При этом объём продажи-покупки жилья третьей и четвертой категорий, а это комфорт- и экономкласс, увеличился на 15%. На вторичном рынке количество сделок увеличилось в среднем на 10%. Средняя стоимость одного квадрата жилья первой категории, по данным на конец сентября текущего года, составила 610 тыс. тенге, второй – 430 тыс. тенге, третьей – 320 тыс. тенге и четвертой – 180 тыс. тенге. Самыми востребованными на вторичном и первичном рынках являются одно- и двухкомнатные квартиры до 45 кв. м и до 65 кв. м соответственно.

– Какие тренды на рынке вы можете отметить?

– Например, застройщики, адаптируя свои проекты под платежеспособность населения и госпрограммы, предлагают уже меньшее по квадратуре, но более доступное по цене жилье. Вы знаете, что есть квартиры в новостройках в Алматы по 380 тыс. тенге за квадратный метр, но их максимальная площадь – 25 кв. м. И эти мини-квартиры расходятся как горячие пирожки. Даже уже построенные новые дома в частном секторе, квадратура которых составляет 500-600 кв. м, но которые хозяева не могут продать, дробятся на несколько квартир в формате общежития или малогабаритного жилья и реализуются по отдельности. То есть спрос диктует рынку недвижимости и популярную квадратуру, и стоимость на неё. Но это достаточно распространенная международная практика: вместо того, чтобы ждать, когда придёт один покупатель на квартиру или дом в несколько сот квадратов, застройщик делает перепланировку и успешно реализует несколько квартир за короткие сроки. Зачастую он получает за них даже больше, чем рассчитывал продать без дробления на несколько квартир.

– Как в целом вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости?

– На сегодня могу отметить, что ситуация на рынке недвижимости стабилизируется. Последние два года драйверами стали госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок. Во-первых, был сделан чёткий акцент на увеличение строительства на первичном рынке и немногим позже активизирован спрос на вторичном рынке жилья. Во-вторых, практикуемая на сегодня продажа недвижимости именно в тенговом, а не в долларовом эквиваленте, позволяет сдерживать скачки цен на жилье при росте или понижении доллара на валютном рынке. Казахстанская федерация недвижимости задолго до дедолларизации отечественной экономики поднимала вопрос о внедрении тенгового эквивалента стоимости недвижимости. Потому что это давно практикуется не только в России, но и в зарубежных странах. И также является действенным инструментом снижения спекулятивных и панических настроений на отечественном рынке недвижимости при колебании курса тенге к доллару.

– Вы говорите о последних двух годах. Почему вы делаете акцент на них? Что было на рынке недвижимости до запуска госпрограмм?

– До запуска госпрограмм на отечественном рынке недвижимости был застой. Например, не было определенного индекса стоимости одного квадрата в разных категориях жилья. Все начало меняться, когда государство после мирового кризиса в 2008 году взяло на себя завершение проблемных объектов в Казахстане. Постепенно были запущены программы доступного жилья «Нурлы жол», «Нурлы жер», которые начали удовлетворять спрос на социальное жилье. На сегодня запущено несколько госпрограмм, эффективность работы которых положительно сказывается на отечественном рынке.

– Но, насколько я знаю, проблема застройки регионов все ещё существует?

– Застройка регионов – это одна из наиважнейших проблем, которая существует на рынке недвижимости. Даже те программы, которые сейчас являются драйверами по стимулированию и субсидированию ипотечных ставок, – «7-20-25» и через «Жилстройсбербанк Казахстана» – аккумулируют недвижимость только в пяти региональных центрах: Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, Атырау и Туркестане, который, к слову, на сегодня активно застраивается. Но мы всегда говорили, что нам надо развивать регионы, необходимо минимизировать миграционные процессы, которые сегодня существуют. Также здесь все ещё актуальна проблема платежеспособности населения, которая ограничивает доступность жилья на первичном рынке недвижимости в регионах.

– По вашему мнению, недвижимость все ещё остается инвестиционно привлекательной для казахстацев?

– Казахстанцы, у которых есть свободные деньги, действительно все ещё предпочитают вкладывать в недвижимость. Для них это возможность как сохранить капитал, так и возможность получать доходы от сдачи в аренду.

– Как вы считаете, как скоро сформируется культура страхования недвижимости?

– Мы предлагали инициативу о том, чтобы страхование недвижимости стало гражданско-правовой ответственностью. На самом деле оно нужно и нашему рынку недвижимости, и самим казахстанцам. Потому что во всем мире это давно уже распространенная практика. Первое, что страхуют иностранцы, – это жизнь, здоровье и недвижимость. Страхование недвижимости должно быть по умолчанию. Но здесь нужны определенный закон и ставка, которая не будет давить на платежеспособность населения.

– Но сам процесс подразумевает, что казахстанцу придётся пройти цепочку посредников: от оценщика до агента страховой компании.

– Да, на сегодня процесс выстроен именно так. И на каждом этапе ему нужно будет платить за их услуги. Если бы существовала таблица с внятными тарифами стоимости страховки за квадратный метр в зависимости от категории жилья и рисков, которым оно может подвергаться, то культура страхования недвижимости была бы внедрена быстрее. Это выглядело бы так, как сегодня проходит оценка налога на транспорт: автовладелец, учитывая объём двигателя, выплачивает определенную сумму раз в год.

– Какое возмещение ущерба предусмотрено для владельцев нового, но некачественного жилья, сданного в эксплуатацию?

– По большому счету есть единственный уполномоченный орган – государственное учреждение «Управление государственного архитектурно-строительного контроля», которое контролирует застройщика в периоды разработки проекта, его строительства и последующей эксплуатации здания. Далее в рамках трёхгодичного гарантийного обслуживания застройщик должен ликвидировать все недочеты сданного строения. Возмещение ущерба не предусмотрено, а качество сданных площадей зависит от порядочности застройщика и материалов, которые он использует. Но напомню, что после подписания акта ввода в эксплуатацию у владельцев некачественного жилья есть три года на претензии застройщику. За данный период компания должна за свой счёт исправить все недостатки, которые были допущены.

– Какие вы можете дать прогнозы по рынку на ближайшие несколько лет?

– Все будет складываться из имеющихся условий. Например, последние пару лет параллельно с госпрограммами операторы недвижимости предоставляют рыночные инструменты для её приобретения. Главный акцент – доступность жилых квадратных метров. На сегодня приобрести жилье любой категории за «живые» деньги могут только 10% населения. Остальные 90% используют ипотечное кредитование, и чем оно доступнее по ставке и первоначальному взносу, тем активнее развивается рынок.

В целом первичное жилье уже имеет свой индекс стоимости, а вторичное жилье приходит к своему стабильному уровню цен. Но если в регионы не пойдут госпрограммы по социальному жилью и внутренняя миграция продолжится, я прогнозирую, что страна будет аккумулирована 4-5 городами. Положительно складываются программы реновации, которые запущены в Алматы и Нур-Султане. Старый жилой фонд, который на сегодня существует, приходит в негодность, и данная программа должна решить проблемы ветхого жилья. Также отмечу активную застройку и в целом развитие пригородных зон региональных центров.