Парадоксы рынка недвижимости

Цены на новое жилье в Казахстане побили исторический рекорд в 2018 году. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, средняя стоимость за 1 кв. м достигла 266 863 тенге, увеличившись практически в два раза с момента мирового финансового кризиса в 2008-2009 годах. Последняя пятилетка в целом богата на строительные рекорды: в 2015 году впервые за 30 лет общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий за год превысила показатели КазССР. По итогам 2018 года в эксплуатацию было введено 12,5 млн кв. м жилой площади, и это судя по всему не предел. Речь идёт как о многоэтажном строительстве, так и об индивидуальной застройке.

В своё время застройщики объясняли рост цен подорожанием строительных и отделочных материалов. Действительно, если обратить внимание на 2014 и 2015 годы, когда произошли две девальвации, существенный рост цен пришелся именно на этот период. Однако, если взглянуть на другие данные комитета по статистике о стоимости строительных работ, учитывающие как стоимость строительных материалов, так и строительно-монтажных работ, они говорят, что себестоимость двинулась вполне умеренными темпами. Можно сослаться на якобы фокусы статистической службы, но, к сожалению, это единственные цифры, которые доступны публично. На данный момент ни одна строительная организация не публикует в открытых источниках свои финансовые и операционные результаты. А поэтому перепроверить какие-либо тенденции уже на уровне участников отрасли проблематично.

Допустим, автор сделал ошибочные выводы при анализе временных данных и обратим внимание на другие цифры. В 2014-2018 годах произошло достаточно серьёзное увеличение предложения нового жилья, были побиты многолетние рекорды – и это на фоне двух девальваций, удорожания стоимости фондирования и снижения темпов роста реальных доходов. Конечно, отдельные граждане и домохозяйства постоянно желают улучшить условия проживания, но «хотелки» не формируют спрос, его гарантирует платежеспособность домохозяйств. Именно в этой части есть много вопросов. Здесь статистика по реальным доходам граждан немного не бьётся с динамикой цен на жилье. Средние доходы по республике чуть выше 100 тыс. тенге, что с учетом двух работающих в семье достаточно небольшая сумма, чтобы обслуживать ипотечные займы и обеспечивать приемлемый уровень качества жизни, тем более если есть дети. Субсидирование рынка жилья и ипотечного кредитования, несомненно, поддерживает рынок, но только в краткосрочной перспективе.

Несоответствие средних цен на рынке и доходов граждан заставляет задуматься о двух вещах: неучтенных доходах населения, той самой неучтенной теневой экономике, которая и создает спрос на недвижимость в среднем и верхнем ценовом сегменте, а также о некотором переизбытке квадратов для гипотетического среднего класса. Возможно, работают сразу два варианта, но мы их доподлинно проверить не можем, рынок недвижимости и строительная отрасль достаточно закрыты и непрозрачны. Явных негативных сигналов на этом рынке пока нет, но внимание нужно удвоить, бурный рост предложения жилья при низких доходах ни к чему хорошему ещё не приводил, в уме всегда стоит держать американскую историю, связанную с ипотечным кризисом, когда кредиты выдавались домохозяйствам с низкой платежеспособностью.

Автор: Дмитрий Сочин, эксперт компании Exante в Казахстане