Покупательская активность замедляется

По оценке Первого кредитного бюро, объёмы выдачи ипотечных кредитов год к году упали на 17,3%, до 1,8 трлн тенге. Число выдач – на 19,2% до 116,6 тыс. единиц. При этом, арендная плата и стоимость жилья растут, а получаемые доходы не поспевают за ними.

Основным показателем состояния рынка жилой недвижимости с точки зрения возможности приобретения населением жилья является индекс его доступности. Индекс показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при имеющемся уровне дохода. Значение индекса также отражает признаки накопления дисбалансов на рынке, способствующих дальнейшему формированию «пузыря».

Jusan Analytics, проанализировав ситуацию, рассчитал индекс доступности жилья, используя традиционную методику – на основе сопоставления доходов населения со сложившимися на рынке ценами на жилье. Индекс доступности жилья измеряется как отношение средней рыночной стоимости квартиры с площадью 45 м² (квадратура взята согласно требованиям законодательства) к среднегодовому доходу среднестатистической семьи, когда весь доход используется для накопления на покупку жилья.

«В последние годы снижение доступности жилья было вызвано тем, что рост цен на жилье опережает рост реальных доходов населения. Относительно большой период накопления, необходимый для покупки жилья, можно объяснить устойчивым ростом цен, который значительно опережает рост реальных доходов населения» Аналитик Jusan Analytics Гульназ Алдибекова

Вместе с тем, согласно данным Numbeo, по доступности жилья мы занимаем 31 место из 106 исследуемых стран. Достаточно хороший показатель и в сравнении с другими странами СНГ: со среднемесячным доходом казахстанской семьи 520 тыс. тенге за год можно приобрести в среднем 11,5 м² жилья, в то время как в Туркменистане – 3,3 м², в Таджикистане – 6,1 м², в Армении – 7,1 м², в России – 7,5 м², в Азербайджане – 8,2 м², в Кыргызстане – 8,7 м², в Белоруссии – 8,8 м², в Грузии – 9,1 м², в Узбекистане – 9,5 м², в Молдове – 10,6 м².

«Согласно полученным данным, регионами с наиболее доступным жильем оказались Атырауская и Улытауская области. Наименее привлекательными с точки зрения доступности жилья являются густонаселённые регионы с низким уровнем дохода населения, такие как Алматинская, Жамбылская, Кызылординская, Туркестанская, Жетысуская области и Шымкент» Гульназ Алдибекова

Объёмы выдач ипотечных кредитов год к году упали на 17,3%, до 1,8 трлн тенге, число выдач – на 19,2% до 116,6 тыс. единиц. Примерно пятая часть тех, кто оформлял ипотеку в течение года, молоды: доля заемщиков до 30 лет в течение года колебалась вокруг отметки в 20%. Медианная сумма выдачи в течение года составляла 13 млн тенге, средняя – около 15 млн. Тут интересна, кстати, и максимальная сумма – 2,1 млрд тенге.

Ставки вознаграждения в целом по банковскому сектору по-прежнему остаются ниже базовой ставки. В таких условиях на её снижение рынок, по сути, не реагировал. К примеру, средняя ГЭСВ оказалась одинаковой и в январе при базовой ставке в 16,75%, и в декабре при базовой ставке в 15,75%.

Портфель ипотечных кредитов на 1 января составил 5,8 трлн тенге, что на 11,3% выше, чем годом ранее. 61% этой суммы – свежие кредиты 2022-2023 годов. Доля NPL90+ относительно низкая – 3,4%, или 201 млрд тенге.

«Текущее замедление покупательской активности на рынке жилья способствует снижению избыточного давления на цены. Ожидаемый рост реальных доходов населения на фоне их индексации и снижения темпов роста цен, а также дальнейшая коррекция процентных ставок делают ипотечные программы более доступными (в том числе рыночные ипотечные продукты). Тренд на цифровизацию процессов, способствующий сокращению операционных затрат банков, может дополнительно удешевить банковские займы и тем самым оказать положительное воздействие на спрос населения на недвижимость, а также на развитие жилищного строительства (при отсутствии дополнительных шоков)» Гульназ Алдибекова

Ирина ЛЕДОВСКИХ