Что происходит на казахстанском рынке долевого строительства

Глава АО «Казахстанская Жилищная Компания» Алтай Куздибаев рассказал о трендах рынка жилой недвижимости и законных способах привлечения средств дольщиков

- Алтай Шоканович, поделитесь показателями деятельности КЖК – единого оператора жилищного строительства в Казахстане – за 7 месяцев 2023 года.

- С начала года компания одобрила гарантии долевого строительства по 26 проектам на общую сумму в 95,3 млрд тенге. Это позволило защитить вклады порядка 4,2 тыс. казахстанских дольщиков.

Акиматам за указанный период путём выкупа их ценных бумаг было выделено 68,1 млрд тенге на строительство кредитного жилья для очередников, которых на сегодня насчитывается порядка 644 тыс. человек. К концу года по линии акиматов будет предоставлено около 8 тыс. квартир. В 2023 году на этот инструмент поддержки планируется выделить 128,7 млрд тенге.

На субсидирование ставки вознаграждения по кредитам, выдаваемым банками второго уровня (БВУ) частным застройщикам, в 2023 году планируется выделить 10 млрд тенге. За 7 месяцев текущего года мы уже заключили договоры на 8,5 млрд тенге.

По всем нашим инструментам с начала года было введено 560 тыс. квадратных метров жилья. Специфика отрасли такова, что в основном жилье вводится в эксплуатацию в конце года. Поэтому мы ожидаем, что к концу текущего года за счёт всех инструментов КЖК в стране будет построено 26 тыс. квартир или 2 млн квадратных метров жилья.

Касательно финансовых показателей, по итогам 7 месяцев 2023 года активы КЖК составили 1 трлн 498 млрд тенге, чистая прибыль – 20,5 млрд тенге, собственный капитал – 224 млрд тенге, что в целом говорит о финансовой устойчивости компании. Все плановые показатели нами были достигнуты.

В июле 2023 года Fitch Ratings подтвердило долгосрочные рейтинги КЖК в иностранной и национальной валюте на уровне ВВВ, со стабильным прогнозом. Это также свидетельствует о достаточно устойчивом финансовом положении компании.

- Давайте теперь поговорим о главных трендах рынка жилой недвижимости.

- За I полугодие 2023 года количество сделок снизилось на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это говорит о том, что не хватает так называемого «ипотечного» канала. На это есть свои объективные причины.

Например, базовая ставка Нацбанка сейчас 16,75%, ипотечные кредиты же выдавались с определённой процентной маржой в 4-5%. В итоге она перевалила за 20%. Граждане, во-первых, не смогут обслуживать такую ставку. Во-вторых, это связано с источником фондирования на длинные горизонты сроком в 15-20 лет. Таким образом, неудовлетворённый спрос либо дефицит ипотеки, по нашим оценкам, составляет порядка 500 млрд тенге. В эквиваленте это примерно 35-40 тыс. квартир.

- Тем не менее стоимость жилья не снижается. Ожидается ли падение цен на рынке?

- Вы правы, стоимость жилья снизится не сразу. Потому что в любом случае происходят какие-то сделки, а компании продолжают строить на собственные и заемные средства. Строительный процесс не остановится сразу. Но мы уже видим тревожные сигналы в части поступления притоков средств дольщиков, так как мониторим все свои объекты.

Сейчас в нашем портфеле находится 55 объектов по гарантии долевого строительства. И мы наблюдаем отставание по ряду из них. Это как раз-таки связано с тем, что ипотечный канал сжимается. Если в прошлом году банки выдали ипотеку на 2 трлн тенге, то, по нашим оценкам, в 2023 году её объём составит 1 трлн тенге. И это создает потенциальные риски.

- Касательно рисков — расскажите подробнее о наступлении первого гарантийного случая в КЖК, который произошел недавно.

- В июне этого года у нас был признан первый гарантийный случай в Атырау. Стоимость объекта – 6,7 млрд тенге. Это два дома на 96 квартир с 64 долевыми участниками. На завершение строительства потребуется около 2,6 млрд тенге – эта сумма у нас имеется в полной мере. Дольщики могут быть спокойны, потому что их средства защищены. Наша компания сейчас выбирает нового подрядчика, который завершит строительство. Первый дом мы планируем сдать до конца 2023 года, второй – в I полугодии 2024 года.

Мы еженедельно мониторим темпы строительства всех объектов, приток средств дольщиков, а также расходные операции по счетам, на которых хранятся их деньги. Это делается для того, чтобы при наступлении гарантийного случая мы смогли быстро среагировать и исполнить свои обязательства перед дольщиками.

К сожалению, не все застройщики привлекают средства населения законными способами. В 2018 году доля теневого рынка с точки зрения именно привлечения денег составила 79%. В настоящее время мы довели её до 54%, и на этом останавливаться не намерены.

Как правило, у компаний есть разрешительные документы на строительство. Однако при работе с населением используются незаконные способы привлечения средств: договоры бронирования, резервирования, инвестирования, предварительной купли-продажи, переуступки права требования. Ещё один незаконный способ привлечения денег связан с неконтролируемой деятельностью жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

С покупателем в обязательном порядке должен заключаться договор о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ) по утверждённой типовой форме. Во всех остальных случаях гарантии в получении жилья нет.

- Расскажите подробнее о законных способах привлечения средств дольщиков.

- В нашей стране существует три способа законного привлечения денег дольщиков. Первый – это как раз-таки гарантия КЖК. Остальные два способа предусматривают получение разрешения акимата. Второй – участие банка второго уровня (БВУ), когда он выделяет кредитные средства. В этом случае, так же как и при получении гарантии КЖК, строительная компания может привлекать средства дольщиков на «этапе котлована». И третий, более капиталоёмкий с точки зрения наличия собственных средств – разрешение акиматов по механизму «каркас». В этом случае застройщик поднимает каркас за свои деньги, что составляет порядка 60-70% от сметной стоимости объекта. И акимат даёт разрешение на привлечение средств дольщиков на оставшиеся 30-40%.

- Какой из трёх способов самый распространенный?

- Через БВУ. За всю историю работы системы гарантирования долевого строительства в стране было реализовано 698 проектов. Из них 59% (413 проектов) – через механизмы банков. Это говорит о том, что наша компания не является монополистом на рынке долевого строительства – по гарантии КЖК было реализовано лишь 27% (186 проектов). Оставшиеся 14% – через разрешение акиматов.

Таким образом, большая часть застройщиков использует чисто рыночный механизм – банковское финансирование. В этом случае банк принимает на себя кредитный риск, а застройщик получает заем. Соответственно, он строит за счёт заёмных средств, микшируя их со средствами дольщиков.

Отмечу, что гарантия КЖК принимается банками второго уровня в качестве твёрдого залогового обеспечения. То есть банк как кредитор уверен, что при наступлении гарантийного случая объект все равно достроится – мы выделим на это средства. Таким образом, кредитные риски сведены к нулю, а интересы дольщиков защищены.

- В прошлом году КЖК анонсировала законодательные изменения, направленные на снижение требований при получении гарантии. На каком этапе сейчас находится принятие этих поправок?

- Разработанные законодательные изменения вошли в пакет рассматриваемых законопроектов в мажилисе. Ожидаем их принятия до конца 2023 года. Мы уверены, что эти изменения помогут в дальнейшем развитии рынка долевого жилищного строительства.