Самоуправление жилых домов: новые возможности и вызовы поправок в законе

КСК вправе работать до 1 июля 2022 года

Что подразумевает под собой нововведенное объединение собственников имущества (ОСИ) и в чем его отличие от прошлых кооперативов собственников квартир (КСК)? Ниже приведена краткая таблица с описанием некоторых характеристик этих двух понятий:

- Людмила, расскажите, пожалуйста, как ваша организация связана с деятельностью по внедрению ОСИ?

- Общественное объединение «Ангел» стало одним из победителей конкурса малых грантов для проведения общественного контроля по актуальным и социально значимым вопросам. Конкурс был организован ОЮЛ «Гражданский альянс Казахстана» при поддержке НАО «ЦПГИ» Министерства информации и общественного развития РК.

В рамках гранта ОО «Ангел» проводит осуществление общественного контроля деятельности органов управления в сфере ЖКХ на примере города Атбасар. Цель контроля – дальнейшее совершенствование методов управления многоквартирными жилыми домами. Результаты проведенного исследования позволят увидеть все выгоды и недостатки в новых законодательных поправках, подготовив рекомендации по улучшению их исполнения.

- Для многих простых обывателей не совсем понятна основная идея ОСИ. Расскажите, пожалуйста, в чем она заключается, что она под собой подразумевает?

- Основная идея ОСИ – это управление многоквартирным домом самими владельцами квартир, объединившись и оформив юридический статус. При этом жители будут сами нести полную ответственность за обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания.

- Каково принципиальное отличие в работе ОСИ от предыдущих форм управления?

- По форме юридического лица ОСИ приравнивается к НПО. То есть это неправительственная, некоммерческая организация. В свою очередь КСК – это кооператив, подразумевающий соединение экономической и общественной деятельности.

- Подразумевает ли ОСИ более эффективную форму управления в отличие от КСК? Если да, то каким образом?

- Я считаю, что огромную роль всё-таки играет человеческий фактор. Это зависит от самих людей. Где-то успешно работали КСК, и жильцы этих домов были довольны. Где-то жильцы объединялись самостоятельно, без всяких формальностей и без регистрации юридического лица. Кто-то вообще дальше своей квартиры ничего не делает, а когда общее имущество приходит в запустение или случаются аварийные ситуации, начинают обвинять всех вокруг. А кто-то готов нести ответственность как за улучшение собственных условий проживания, так и своих соседей. Любую форму управления можно совершенствовать. Но этим нужно серьёзно заниматься.

- Как вы думаете, поможет ли данное нововведение (ОСИ) в развитии местного самоуправления в Казахстане? Изменит ли это что-то в корне?

- В развитии местного самоуправления ОСИ, на мой взгляд, может существенно помочь! Ведь всё начинается с малого. Когда наши граждане научатся объединяться и конструктивно решать вопросы на примере управления собственной многоэтажки, будут интересоваться состоянием дома, общим бюджетом, вносить свой вклад и контролировать расходы, то потом постепенно станут интересоваться и вопросами своего района, города, страны. То есть это модель управления мини-государством, так сказать, где от каждого зависит уровень комфорта проживания.

Наша организация, ОО «Ангел», свою деятельность начинала именно с КСК. В 90-х годах в многоэтажках Атбасара стали отключать центральное отопление. Как выжить в суровые зимы без тепла? Приходилось мобилизоваться, сооружать самим временную котельную в подвале дома, нанимать штат, завозить уголь, вывозить шлак, следить за состоянием котельной, безопасностью. Некоторые не хотели скидываться, кто-то ставил буржуйки в собственных квартирах. Кто-то бросал квартиры, перебираясь в частный сектор. В общем, было трудно.

В 1999 году нашему дому повезло. Мы от имени КСК подали заявку в Фонд Сорос Казахстан, который на тот момент объявил грантовый конкурс по программе «Местное самоуправление». Пройдя несколько отборочных туров и обучение, мы выиграли строительство автономной котельной. Я тогда работала учителем химии в школе, и этот проект был первым моим опытом управления проектом. Наш координатор из Фонда Сорос Гульнар Мухамбетова часто напоминала, что основная цель проекта не котельная, хотя именно это было важно на тот момент жильцам дома. Основной целью было максимальное вовлечение жильцов в процесс строительства.

За период управления проектом создалась инициативная группа активистов. Мы мечтали и вдохновлялись, как можно решать другие проблемы города. Поскольку в КСК миссия была ограничена одним домом, то наша команда решила зарегистрировать общественное объединение с более широкой миссией. Так в феврале 2000 года появилась наша НПО, ОО «Ангел». И мы успешно работаем до сих пор, выходя за пределы Атбасара.

- Какие Вы видите основные плюсы и минусы в идее создания ОСИ?

- Если смотреть глазами руководителя НПО, то у ОСИ много возможностей. Во-первых, наконец-то за много лет появилась возможность бюджетного финансирования на некоторые нужды многоэтажек – это ремонт фасада, кровли, асфальтирование дворовой территории, благоустройство придомовой территории, установка детских и спортивных площадок. Подготовить недешевый технический паспорт дома. Особенно для старых домов это отличная помощь. Как юридическое лицо, ОСИ могут получать доход от сдачи в аренду общего имущества (подвальное помещение, реклама на доме, парковочные места).

Во-вторых, ОСИ, будучи НПО, наверное, могут принимать участие в государственном социальном заказе для неправительственных организаций по темам местного самоуправления. Также могут выступать партнёрами НПО в сетевых проектах. Например, в сфере образования, по развитию досуга, организации дворовых клубов, проведения культурных мероприятий, каких-то информационных кампаний, поддержке акций по благоустройству и прочее. Это сблизит соседей, повысит уровень культуры и безопасность проживания. Да и в целом микроклимат и настроение улучшатся. В таком доме и квартиры будут в цене, и жить в радость.

Минусы тоже есть. Управление организацией – это большая ответственность. Нужны конкретные знания (ведение бухгалтерии, сдача налоговой и статистической отчётности, решение юридических вопросов, подготовка обращений и заявок в акимат, управление проектами, ремонт, постоянное реагирование на обращения жильцов, ведение документации/оформление протоколов, информирование жильцов по разным вопросам и т.п.). Где взять хороших специалистов в каждом доме?

Налоговая нагрузка с зарплаты административному штату, особенно в небольших домах, очень ощутима. Сейчас у большинства граждан (на примере нашего города) зарплаты и так небольшие, все дорого, многие не имеют постоянного заработка, а долги будут «висеть». Работать бесплатно будут редкие энтузиасты. А ещё нужно вникать в это всё, тратить много времени. Начнутся конфликты.

Кроме того, непонятно, зачем законодательно обязывают ОСИ открывать именно два банковских счета? Ведь разграничить средства для капитального ремонта и на содержание дома вполне можно и на одном счёте, по суммам и назначению платежа. А вот за ведение двух счетов нужно и платить дважды, ежемесячно, и это опять ложится на плечи жильцов. Для одного дома в год сумма приличная выйдет. На эти деньги можно приобрести инвентарь, стройматериалы для покраски, мелкого ремонта. Да и деньги быстро обесцениваются. И возможно в доме нормальное состояние, нет смысла собирать несколько лет, можно ежемесячно следить и не запускать (если, к примеру, дом новый или ремонт не требуется). А вдруг они выиграют некий грант на капитальный ремонт? Почему не оставили право решать самим жильцам этот вопрос, если уж они взяли ответственность?

- Действительно важные моменты, о которых стоит задуматься… Скажите, а есть ли отличия при реализации ОСИ в регионах и в крупных городах? Может, имеют место различное восприятие гражданами, различный подход при внедрении или иные факторы?

- В малых городах большинство домов, наверное, с меньшим количеством квартир. Поэтому и реализация, возможно, в регионах в чем-то проще.

- Как в целом Вы можете охарактеризовать восприятие гражданами идеи ОСИ? Проявляют ли они заинтересованность?

- Восприятие у всех разное. Особой заинтересованности жильцы сами не проявляют. Местные органы власти проводят большую разъяснительную работу, акимы и их помощники лично проводят собрания в каждом доме. Консультируют, помогают в подготовке пакета документов. Но ведь у чиновников есть и много других обязанностей. Эту часть работы можно было бы передать НПО, которые и новые подходы разработали, и разъясняли бы, консультировали.

- Учитывался ли международный опыт? В каких странах имеются аналоги ОСИ?

- Проблема управления многоквартирными домами существует не только в Казахстане, но и во многих других странах. Во время недавней поездки в Грузию, посещая муниципалитет г. Рустави, я спросила: «А как у вас происходит управление и содержание многоэтажек?»

Реваз Барбакадзе (руководитель Rustavi Innovation Hub) рассказал, что у них в домах созданы ТСИ (товарищества собственников имущества), то есть это аналог наших новых ОСИ. Также есть городская Ассоциация собственников жилья, которая объединяет все ТСИ.

Проблемы в домах такие же, как и у нас. По управлению и содержанию ассоциация помогает в их решении. За чей же счёт проводятся ремонт и эксплуатация жилых многоэтажных домов? Поскольку каждый дом имеет юридическое лицо, то имеет право (заметьте, не обязаны, а добровольно) открыть счёт в банке, либо собирает эксплуатационные средства наличными. Управляют жильцы по типу некоммерческой организации. Отчетность согласно законодательству Грузии. Но что у них самое привлекательное – так это сбор средств на капитальный ремонт либо на другие нужды дома. ТСИ готовит заявку и подаёт её в местный муниципалитет. Делается оценка и подтверждение нужной суммы, и 70% финансирует бюджет города! При обязательном вкладе собственников квартир в доле 30%. Здорово, правда? Вот это мотивация! Если бы у нас хотя бы 30% расходов на нужды домов государство брало на себя, то это бы создало здоровую конкуренцию за бюджетное финансирование, и улучшило жилищный фонд многоэтажек.