Недвижимость никогда не дешевеет – миф или реальность?

При покупке жилья в 2024 году казахстанцам придётся рассчитывать на собственные силы, поскольку надежд на льготные условия кредитования пока все меньше и меньше.

Куда лучше вкладывать свободные деньги, остается ли недвижимость привлекательной для увеличения доходности средств, по-прежнему ли выгодна аренда, на что следует рассчитывать казахстанцам в текущем году? Этими и другими вопросами inbusiness.kz интересовался у экспертов рынка недвижимости.

Пока в Казахстане существует большой дефицит квадратных метров и жилья, в недвижимость будет выгодно вкладываться всегда, считает Александр Пак, президент ассоциации риелторов Казахстана.

"Покупать надо тогда, когда есть средства и возможность, независимо от того – падающий рынок или растущий рынок. Потому что рынок недвижимости всегда стабилизируется и идёт к повышению цен. Пусть с перепадами, иногда скачкообразно, но всегда последовательно. Вкладывание денег в недвижимость – беспроигрышный вариант", — отметил глава ассоциации.

По его мнению, у казахстанцев проблема даже не в том, чтобы приумножить свой капитал, а в том, чтобы сохранить. Так как в Казахстане не развит фондовый рынок и рынок ценных бумаг, то недвижимость – это единственная возможность сохранить свои деньги. Недвижимость для сохранения денег – идеальный вариант, а если она ещё и сдается в аренду, то приносит прибыль.

"Часто слышу мнение, как дорога недвижимость и что покупать её казахстанцам не на что. Однако жизнь говорит совершенно об обратном. Да, 2023 год показал снижение общего количества сделок за год на 20%, и именно этот факт дал возможность остановиться темпам роста цен на заветные квадраты", — поделилась своим мнением эксперт Нина Лукьяненко.

Что касается привлекательности сдачи в аренду, то однозначного ответа она дать не смогла.

По её словам, речь идёт о разных видах объектов. Жилая недвижимость не всегда даёт доходность выше, чем процентная ставка депозитов. Все больше появляется новых форматов недвижимости – например, апартаменты, которые юридически являются коммерческой недвижимостью, а по факту предназначены для жилья. Уровень дохода будет зависеть от многих факторов – в том числе от роли управляющей компании. Но прежде чем выбрать такой объект, стоит разобраться в тонкостях.

Стоит отметить, что для больших городов хорошую доходность показывает недвижимость офисной категории. Например, арендные ставки в Алматы заметно взлетели на фоне сокращенного предложения по аренде помещений в бизнес- центрах.

При этом очень важно не ошибиться с локацией помещения. Как известно, именно она является приоритетной – определяет статус ликвидности и статус будущей доходности. В 2024 году ожидается выход на рынок нескольких объектов, выгодных для покупки, как для собственного ведения бизнеса, так и под сдачу в аренду, утверждает эксперт.

Александр Пак считает, что сейчас квадратные метры не дешевеют и не дорожают.

"Подорожание будет только в текущем 2024 году, но лишь в рамках действующей инфляции, как и всех товаров. В регионах во второй половине 2023 года цены сильно упали на 20-25%. Большим спросом на рынке пользуются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Частные дома, к сожалению, просели больше. Общее снижение количества сделок купли-продажи в 2023 году произошло в пределах 25%. При этом наблюдается интересная тенденция – вырос спрос на земельные участки", — отметил он.

По мнению эксперта Лукьяненко, за прошедшие полгода недвижимость в Казахстане показывала разнонаправленное движение. Но общий тренд был таким — цены на вторичную недвижимость стали откатываться вниз, цены на первичное жилье заметно снизили обороты по темпам роста.

При этом совершенно точно можно сказать, что цены на недвижимость никогда не падали и не упадут. И в долгосрочной перспективе трёх-пяти лет цены вырастут значительно.

Недвижимость для покупки по-прежнему популярна в городах-миллионниках, городах, которые являются центром экономических интересов граждан: кто-то покупает для жизни или учебы детей, кто-то для выгодной сдачи в аренду. Чтобы вернуть интерес к покупке недвижимости в регионах, необходима доступная ипотечная программа.

"Брошу на обсуждение неожиданную идею – все так ждут доступной ипотеки… А может быть, стоит запустить для развития наших городов программы по примеру соседей? Ипотека на регионы от 4%? Ну, насчет ставки - почти шутка. Однако наши соседи именно так стимулируют строительство в малых городах…" - предлагает эксперт.

Тем временем ипотечные программы "7-20-25" и "9-20-25", по мнению обоих экспертов, не повлияют на рынок недвижимости. На обе программы будет выделено около 200-250 млрд тенге в год – это около 16 тыс. сделок за год. Тем временем в Казахстане в прошлые годы совершалось порядка 500-600 тыс. сделок в год, то есть около 50 тыс. в месяц. По регионам регистрация сделок купли-продажи — в районе от 1,5 до 2,5 тыс. сделок с учетом больших городов. В общем, это капля в море, поэтому на цены никак не повлияет, тем более в новой программе очень много ограничений на покупку квартиры.

Объём финансирования программы "9-20-25" будет охватывать только около 8 тыс. семей. За 2024 год по стране прошло 370,5 тыс. сделок. Смогут ли 8 тыс. семей как-то повлиять на цены? Конечно нет, утверждают эксперты.

Как отмечает Нина Лукьяненко, в разрезе сделок все также наибольшая удельная доля – это квартиры с небольшой квадратурой. Однако примечательно – на первом месте стоят двухкомнатные квартиры. Частные дома занимают в среднем по стране около 1/4 доли всех сделок. А если смотреть в разрезе городов, то наибольший удельный вес по сделкам с домами – в Шымкенте. Доля сделок по домам в этом растущем городе в среднем в месяц составляет от 30-37% всех сделок с недвижимостью.

На вопрос, ожидать ли роста цен на недвижимость весной текущего года, эксперт ответила, что предпосылок для роста сейчас нет.

"2024 год я называю годом ценовой неопределенности. Причин тому несколько: первая — все наблюдают, как государство взялось за проверки застройщиков. А этот процесс так или иначе приведет к сокращению количества строящихся квадратов. Вторая — по стране идёт волна напряжения среди тех, кто заплатил деньги за покупку, но по разным причинам пока не получил ключи от заветной площади. Третья — очень много надежд в конце 2023 года возлагалось потенциальными покупателями на программы доступного кредитования. Рассчитывать, однако, придётся на свои силы. И самый главный вывод – не побоюсь сейчас критики читателей — брать надо здесь и сейчас. В кризис можно найти лучшие предложения!" — резюмировала Нина Лукьяненко.

Изображение mastersenaiper с сайта Pixabay